Według wstępnych danych opublikowanych przez Główny Urząd Statystyczny, w Polsce w okresie od stycznia do października 2019 roku oddano do użytkowania o 10,8% mieszkań więcej niż przed rokiem. W II kwartale bieżącego roku odnotowano historycznie wysoką liczbę mieszkań oddanych do użytkowania i mieszkań, których rozpoczęto budowę. A z danych przedstawionych przez Emmerson Evaluation wynika, że na rynku nieruchomości ponad 60% to transakcje gotówkowe.
Niskie stopy procentowe, które przekładają się na niższe oprocentowanie lokat i atrakcyjne oprocentowanie kredytów, zachęcają do zakupu nieruchomości jako inwestycji długoterminowej. Dlatego inwestycje w nieruchomości stają się coraz bardziej popularne wśród Polaków, a sektor mieszkaniowy przyciąga coraz większe pieniądze.
W odpowiedzi na potrzeby inwestorów w ostatnim czasie pojawiły się na rynku oferty zbiorowego inwestowania w mieszkania na wynajem. Crowdinvesting nieruchomości to udziałowe inwestowanie społeczne możliwe już od 10 000 zł, a oferowana stopa zwrotu to 5-8% w skali roku. Jest to interesujące rozwiązanie dla osób, które nie posiadają wystarczających środków na zakup mieszkania, a chcą inwestować w tą klasę aktywów.
Czynnikiem pozytywnie wpływającym na podaż najmu w dużych miastach to stale rosnąca liczna studentów i obcokrajowców poszukujących pracy. Zmiana sposobu życia również może wspomagać rynek najmu. Młodzi znacznie później zakładają rodziny i często decydują się na życie w otwartych związkach. Cenią sobie wolność i elastyczność, co zniechęca ich do długoterminowych zobowiązań kredytowych. Nie chcą przywiązywać się do pracy czy miejsca zamieszkania, dlatego preferują wynajem, a nie zakup mieszkania.
Przy zakupie nieruchomości trzeba jednak pamiętać o ryzykach związanych z tą inwestycją. Po pierwsze to brak płynności zainwestowanych środków, sprzedaż mieszkania zwykle trwa ok kilku miesięcy. Po drugie wzrost cen mieszkań prowadzi do spadku rentowności inwestycji na wynajem. W 2018 roku ceny mieszkań w Warszawie wzrosły o 13,3%, a ceny najmu w tym samym okresie wzrosły o ok 6,5%. Przez ostatnie trzy lata ceny mieszkań z małym metrażem rosły dwukrotnie szybciej niż ceny mieszkań 3-pokojowych. W Polsce mamy najniższe bezrobocie od lat, ale także obserwujemy spadającą dynamikę zatrudnienia. Oznacza, to że najlepszy czas dla pracowników dobiega końca, co z pewnością przełoży się na nasze wynagrodzenia i zdolność do spłaty kredytów. Ewentualny wzrost stóp procentowych również negatywnie wpłynie na realne zyski z owej inwestycji, ponieważ podniesie to koszt kredytu.
Z danych opublikowanych przez NBP wynika, że kupione mieszkania na początku 2008 roku w Warszawie (uważanej za najbardziej atrakcyjny rynek nieruchomości w Polsce) statystycznie dopiero po 10 latach osiągnęły ceny z czasów przed kryzysem. W tym samym okresie aktywni inwestorzy kupując portfel akcji odwzorowany indeksem WIG20TR (indeks ujmuje wszystkie korzyści akcjonariuszy) mogli uzyskać stopę zwrotu kilka razy wyższą od wskaźnika wzrostu cen nieruchomości.
Sylwia Woszczyna
Niezależny Dom Maklerski/Private Wealth Consulting